- Veräußerungs- und Spekulationsgewinn
a) Steuerpflichtig beim Verkäufer nach dem Einkommensteuerrecht
Bei Veräußerung einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können –abhängig von Buchwert und Veräußerungserlös- steuerpflichtige Veräußerungsgewinne entstehen.
b) Bei Veräußerung einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder unverbaut) innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn) beim Veräußerer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten verminderte Veräußerungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen) und abzüglich steuerlicher Subventionen des § 28 Abs. 6 EStG 1988 gegenüberzustellen.
Die Spekulationsfrist verlängert sich von 10 auf 15 Jahre, wenn innerhalb von 10 Jahren ab der Abschaffung Herstellungsaufwendung (Verbesserungen wie z.B. Lifteinbau) in Teilbeträgen gem. § 28 Abs. 3 EStG 1998 abgesetzt wurden. Erfolgten die Absetzungen in Teilbeträgen noch nach dem 31.12.1988 geltenden Bestimmungen des § 28 Abs. 2 EStG 1972, so gilt die 10jährige Spekulationsfrist.
Hat der Veräußerer die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung, Erbschaft) erworben, so errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger. Die vom Veräußerer zu entrichtende Spekulationssteuer wird auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermäßigt. - Ausnahmeregelungen bei Spekulationsgewinn
a) Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung, mindestens aber seit 2 Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von der Besteuerung ausgenommen.
b) Bei selbst hergestellten Gebäuden unterliegt der auf dem Wert des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
c) Bei Veräußerung von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Veräußerungsgewinn nach Ablauf von 5 Jahren seit der Anschaffung um jährlich 10 %. - Besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gem. § 28 Abs. 3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre gem. § 28 Abs. 2 EStG 1972 auf 10 Jahre verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen „Normal-Afa“ für Herstellungsaufwand als „besondere Einkünfte aus Vermietung“ nachzuversteuern. Wenn seit dem 1. Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese „besonderen Einkünfte“ beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen. - Verlust der Zehntel- und Fünzehntelabsetzung
Wenn der Verkäufer für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gem. § 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 oder gem. § 28 Abs. 2 EStG 1972 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des nicht des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren (Sonderregelunge bei Erwerb von Todes wegen). - Anteilige Vorsteuerberechtigung gem. § 12 Abs. 10 USt G
Die bei aktivierungspflichtigen Aufwendungen oder Großreparaturen von Gebäuden geltend gemachten Vorsteuerbeträge sind anteilig zu berichtigen (zurückzuzahlen), wenn die betreffende Liegenschaft in den auf die jeweilige Arbeit folgenden neuen Kalenderjahren veräußert wird. Möglichkeit bei Option zur Umsatzsteuerpflicht. - „Steuerfreie Rücklagen“
Gem. § 11 oder „ 28 Abs. 5 EStG 1988 bzw. § 28 Abs. 3 EStG 1972 sind im Falle der Veräußerung vom Verkäufer sofort steuerpflichtig aufzulösen (Auflösung sonst bis 31.12.1998 gem. Strukturanpassungsgesetz). - Verkauf von Waldgrundstücken
Sie stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.
